Pronajatý byt s hypotékou vypadá hůř, než ve skutečnosti je, když sledujete jen to, jestli nájem pokryje splátku. A lépe, než je, když za příjem považujete všechno, co nájemník zaplatí. Poctivý pohled rozdělí splátku hypotéky na dvě části: úrok je náklad bytu, jistina jsou peníze, které si přesouváte do vlastního kapitálu. Nájemné minus náklady vlastníka minus úroky je výsledek z nájmu. Zálohy na služby, které posíláte dál společenství vlastníků, a kauce nájemníka nejsou příjem ani náklad. U čerstvé české hypotéky vychází většina bytů na tomto řádku v mírné ztrátě a přitom každý měsíc přibývá vlastní kapitál. To je v pořádku, pokud obě čísla znáte.
V článku najdete modelový příklad, čtyři položky, které se nejčastěji čtou špatně, co se mění při refixaci, jak funguje volba výdajů u daně z nájmu a jak to všechno sledují nové sekce Nemovitosti a Úvěry v MoneySky.
Modelový příklad
Ilustrativní byt, ne skutečný: koupený a oceněný na 6 250 000 Kč, s hypotékou 5 000 000 Kč s pevnou sazbou 4,8 % na 30 let. Banka si měsíčně strhne 26 233 Kč. Nájemník platí 18 000 Kč nájemné a 3 000 Kč zálohy na služby. Společenství vlastníků (SVJ) účtuje 4 200 Kč měsíčně, z toho 3 000 Kč jsou služby, které spotřebuje nájemník, a 1 200 Kč jde do fondu oprav. Daň z nemovitých věcí je 1 500 Kč ročně.
Když se díváte jen na bankovní účet, vypadá měsíc takto:
| Pohled na účet | Kč měsíčně |
|---|---|
| Od nájemníka (nájemné a zálohy na služby) | 21 000 |
| Splátka hypotéky | −26 233 |
| Zálohy SVJ | −4 200 |
| Daň z nemovitých věcí (1 500 ročně) | −125 |
| Rozdíl na účtu | −9 558 |
Minus 9 558 Kč měsíčně působí jako byt, který vás stojí peníze. Teď stejný měsíc rozdělený podle toho, čím jednotlivé platby skutečně jsou:
| Ekonomický pohled | Kč měsíčně |
|---|---|
| Nájemné | 18 000 |
| Náklady vlastníka (fond oprav 1 200, daň z nemovitých věcí 125) | −1 325 |
| Čistý provozní výnos | 16 675 |
| Úroky z hypotéky | −20 000 |
| Výsledek z nájmu | −3 325 |
| Splacená jistina, přibývá do vlastního kapitálu | 6 233 |
| Zálohy na služby přijaté a poslané dál | 0 |
Byt vás stojí 3 325 Kč měsíčně, ne 9 558 Kč. Zbylých 6 233 Kč je spoření: snižuje dluh a při prodeji zůstává vám. Za první rok to dělá 76 467 Kč jistiny a 238 332 Kč úroků. Podíl úroků s každou splátkou klesá, takže výsledek z nájmu se časem zlepšuje, i když se nic jiného nezmění.
Ještě jedno číslo stojí za to znát. Čistý výnos je tady 16 675 × 12 / 6 250 000 = 3,2 % ročně, tedy méně než 4,8 % úrok hypotéky. Při této sazbě stojí půjčené peníze víc, než byt vydělá, a investice tak stojí na splácení jistiny a na růstu ceny bytu. To může být úplně rozumný plán, ale měl by být vědomý.
Čtyři věci, které nejsou tím, čím se zdají
Jistina není náklad. Je to převod z bankovního účtu do vlastního kapitálu. Když započítáte celou splátku hypotéky jako výdaj, vypadá pronajatý byt mnohem hůř, než je.
Zálohy na služby nejsou příjem. Pokud vám nájemník platí za služby a vy peníze posíláte dál SVJ, jen protečou. Důležitý je zůstatek: když roční vyúčtování ukáže přeplatek, část patří nájemníkovi.
Kauce není příjem. Kauci nájemníkovi dlužíte a patří mezi závazky, vedle hypotéky.
Úrok není napořád. České hypotéky se fixují vždy na několik let. Po pěti letech zbývá u modelové hypotéky splatit 4 578 256 Kč. Při refixaci na 5,8 % vzroste splátka o 2 707 Kč na 28 941 Kč. Při 3,8 % klesne o 2 570 Kč na 23 663 Kč. Výsledek z nájmu se posune zhruba o stejnou částku.
Daň z nájmu: 30% paušál, nebo skutečné výdaje
Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Každý rok volíte jeden způsob pro všechny své pronájmy: paušální výdaje ve výši 30 % nájemného, nejvýše 600 000 Kč ročně, nebo skutečné výdaje, kam patří úroky z hypotéky, náklady vlastníka a odpisy bytu.
V příkladu dělá roční nájemné 216 000 Kč. S paušálem je zdanitelných 151 200 Kč, tedy 22 680 Kč daně při sazbě 15 %. Se skutečnými výdaji jsou už samotné úroky za první rok, 238 332 Kč, vyšší než nájemné, a to ještě bez daně z nemovitých věcí a odpisů. U čerstvé hypotéky tak skutečné výdaje obvykle vycházejí lépe a vyplatí se je každý rok znovu porovnat, protože úroky klesají.
Jde o zjednodušenou ilustraci, ne o daňové poradenství. Odpisy, technické zhodnocení a ztráty mají pravidla, jejichž detaily závisí na vaší situaci.
Jak to sleduje MoneySky
V MoneySky přibyly v části Aktiva dvě nové sekce: Nemovitosti a Úvěry.
Nemovitosti. Evidujte byt, dům, pozemek, garáž nebo komerční nemovitost s kupní cenou a vaším podílem, včetně spoluvlastníků, třeba partnera. Označte období, kdy jste v ní bydleli, kdy byla pronajatá, pronajatá zčásti nebo prázdná. Stránka nemovitosti ukazuje hodnotu, zůstatek úvěru, vlastní kapitál, poměr úvěrů k hodnotě, další refixaci a výsledovku s nájemným, náklady vlastníka, čistým provozním výnosem, úroky, výsledkem z nájmu a splacenou jistinou. Přepínáte mezi svým podílem a celkem.
Ocenění. Zadejte kupní cenu, vlastní odhad nebo znalecký posudek. U bytů v Česku umí MoneySky hodnotu každé čtvrtletí aktualizovat podle krajského indexu cen bytů, který zveřejňuje Český statistický úřad, vždy od ocenění, které jste zadali.
Úvěry. Hypotéka, úvěr ze stavebního spoření, úvěr na auto nebo spotřebitelský úvěr s obdobími sazeb, dnem splátky a splatností. MoneySky sestaví splátkový kalendář, každou splátku rozdělí na úrok a jistinu, porovná zůstatek s výpisem z banky, převezme potvrzení o zaplacených úrocích, které banka vydává každý rok, a zaznamená mimořádnou splátku se zkrácením splatnosti nebo snížením splátky. Revolvingový úvěr a leasing se sledují jen podle zůstatku. Čtyři měsíce před koncem fixace dostanete upozornění.
Propojení plateb. Začnete od opakovaných plateb: vyberete hypotéku, nájemné a zálohy SVJ, určíte, co která platba je, a MoneySky z toho vytvoří pravidla. Každá splátka hypotéky se pak automaticky rozdělí na úrok a jistinu, nájemné na nájemné a služby nájemci a kauce zůstane závazkem. Co jste platili mimo připojené účty, třeba kuchyň koupenou s bytem, zadáte jako záznam mimo účty.
Zbytek aplikace. Měsíční cash flow ukazuje nemovitosti a úvěry jako samostatné řádky a splacenou jistinu počítá jako úspory. Čisté jmění zahrnuje byt ve vašem podílu po odečtení úvěrů a kaucí nájemníků. Rozpočet můžete nastavit i pro jednu nemovitost nebo úvěr.
Daně. Záložka Daně porovná skutečné a paušální výdaje ve vašem daňovém podílu, počítá s odpisy a technickým zhodnocením a doporučí způsob pro daný rok. V tarifu Vše v jednom se čísla propíšou do části o příjmech z nájmu v přiznání k dani z příjmů fyzických osob (DP7). Při prodeji ověří daňová kontrola prodeje osvobození kvůli bydlení i kvůli době držení.
AI asistent. Nemovitosti a úvěry jsou dostupné i pro Claude a ChatGPT přes propojení MCP, takže se můžete zeptat „kolik letos byt vydělal po odečtení úroků?“ a odpověď dostanete z vlastních dat. Přečtěte si, jak propojení asistenta funguje a co je bezpečné.
Časté otázky
Je splátka hypotéky výdaj?
Jen její úroková část. Jistina snižuje dluh a zvyšuje vlastní kapitál, proto ji MoneySky počítá jako úspory.
Můžu sledovat byt, který vlastním s partnerem?
Ano. Nastavte podíly a každé číslo uvidíte za svůj podíl i za celou nemovitost. Úvěry propojené s nemovitostí převezmou stejné podíly, pokud je nenastavíte jinak.
Co se stane, když skončí fixace?
MoneySky vás upozorní čtyři měsíce předem. Až se s bankou dohodnete na nové sazbě, přidáte ji jako nové období sazby a splátkový kalendář i výsledek z nájmu se od toho data přepočítají.
Funguje to i pro nemovitosti mimo Česko?
Sledování funguje pro jakoukoli zemi a měnu, včetně úvěrů v cizí měně. Automatické odhady hodnoty a daňový panel pro nájem jsou pro české nemovitosti v korunách.
Které tarify to obsahují?
Nemovitosti a úvěry jsou součástí tarifů Osobní (3,99 € měsíčně) a Vše v jednom (9,99 € měsíčně). Předvyplnění příjmů z nájmu v daňovém přiznání je součástí tarifu Vše v jednom.
Každý tarif začíná 14denní zkušební verzí všeho, bez karty. Přidejte svůj byt, propojte hypotéku a nájemné a uvidíte, kolik skutečně vydělává. Porovnat tarify.